Đằng sau bản Quy hoạch Tổng thể dày 1.173 trang của TP.HCM là một liên danh tư vấn đáng chú ý: VIUP – The Boston Consulting Group (BCG) – Nikken Sekkei. Sự kết hợp này không ngẫu nhiên, và nó hé lộ triết lý quy hoạch mà thành phố theo đuổi. Với nhà đầu tư, hiểu “ai vẽ bản đồ và vẽ theo tư duy gì” quan trọng không kém việc đọc chính bản đồ đó.
Ba mảnh ghép, ba năng lực
- VIUP (Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn Quốc gia – Bộ Xây dựng): nắm khung pháp lý, chuẩn quy hoạch Việt Nam, đảm bảo bản quy hoạch “chạy” được trong hệ thống thể chế trong nước.
- BCG (Boston Consulting Group): tư duy chiến lược kinh tế, mô hình tăng trưởng, tài chính đô thị. Dấu ấn của BCG thể hiện qua các mục tiêu kinh tế táo bạo (GRDP 10%/năm, GRDP/người ~100.000 USD, kinh tế số ~60%) và bộ công cụ thu hồi giá trị đất.
- Nikken Sekkei (Nhật Bản): một trong những hãng thiết kế – quy hoạch đô thị hàng đầu châu Á, giàu kinh nghiệm TOD và phát triển gắn nhà ga. Dấu ấn thể hiện rõ ở mô hình TOD chi tiết và tư duy “nén đô thị”.
Triết lý quy hoạch lộ ra từ liên danh
1. Lấy giao thông công cộng làm xương sống (TOD)
Đây là “chữ ký” của trường phái quy hoạch Nhật Bản. Bản quy hoạch áp dụng chuẩn quốc tế ITDP TOD Standard 3.0 (8 nguyên tắc, 25 chỉ số), chấm điểm ga theo giá trị nút giao thông (node) và giá trị nơi chốn (place). Vùng TOD bán kính 1.000 m, ba lớp lõi/chính/mở rộng, FAR bonus 1,5–2,0 lần. Metro đi tới đâu, đô thị nén tới đó.
2. Đô thị tự nuôi hạ tầng bằng chính giá trị đất
Đây là tư duy tài chính đô thị hiện đại (dấu ấn BCG): metro tạo giá trị đất, giá trị đất tái đầu tư cho metro – vòng tuần hoàn qua Quỹ phát triển TOD. Bộ công cụ LVC học từ các hình mẫu quốc tế: R+P kiểu MTR Hong Kong, TDR kiểu Ga Tokyo (huy động 550 triệu USD trùng tu ga), Hybrid PPP. Thành phố thẳng thắn thừa nhận thiếu hụt tới 69% vốn hạ tầng giai đoạn 2026–2030, nên buộc phải sáng tạo về nguồn vốn.
3. Nén, xanh và thích ứng khí hậu
Triết lý “đô thị bọt biển” (sponge city) – chuyển từ “thoát nhanh” sang “giữ nước” – cùng hành lang xanh – xanh dương và mục tiêu Net Zero 2050 phản ánh chuẩn quy hoạch bền vững quốc tế.
Cơ hội đầu tư từ việc đọc triết lý
- Đặt cược vào TOD là đặt cược đúng “gu” của người quy hoạch: vì cả Nikken Sekkei lẫn định hướng thành phố đều lấy nhà ga làm trung tâm. Bất động sản gắn ga metro là phân khúc được thiết kế để hưởng lợi.
- Hiểu cơ chế LVC để định giá đúng: nhà đầu tư nên biết một phần địa tô sẽ bị thu hồi qua bán FAR, đấu giá, phí/thuế betterment. Điều này ảnh hưởng trực tiếp biên lợi nhuận dự án gần ga.
- Ưu tiên sản phẩm hỗn hợp, mật độ cao: triết lý nén nghĩa là nhà phố thấp tầng trong vùng lõi TOD bị hạn chế; giá trị dồn về căn hộ và tổ hợp đa chức năng.
Góc nhìn chuyên gia: điểm mạnh và điểm cần dè chừng
Điểm mạnh: một liên danh cân bằng giữa thể chế trong nước (VIUP), chiến lược kinh tế (BCG) và kỹ thuật đô thị (Nikken Sekkei) tạo ra bản quy hoạch tham vọng nhưng có phương pháp. Điểm cần dè chừng: các mô hình quốc tế (Hong Kong, Tokyo) vận hành trong bối cảnh thể chế, thị trường vốn và văn hóa đô thị khác Việt Nam – việc “bứng cây” cần thời gian và cải cách đồng bộ. Bản thân hồ sơ vẫn còn ở dạng dự thảo, dự thảo Quyết định phê duyệt còn bỏ trống số và ngày.
Kết luận
Liên danh VIUP – BCG – Nikken Sekkei cho thấy TP.HCM chọn con đường của các siêu đô thị châu Á thành công: lấy giao thông công cộng làm trục, lấy giá trị đất nuôi hạ tầng, phát triển nén và xanh. Nhà đầu tư đồng điệu với triết lý này – ưu tiên TOD, sản phẩm mật độ cao, hiểu cơ chế LVC – sẽ đi cùng chiều với bản quy hoạch. Nhưng hãy nhớ đây là dự thảo chưa phê duyệt; triết lý dù hay đến đâu vẫn cần được kiểm chứng bằng tiến độ thực thi trong những năm tới.
Bảng Giá